動產與不動產鑑定

• 什麼是動產與不動產鑑定

動產與不動產鑑定是指對房產、土地、森林、構築物、汽車等動產與不動產進行價值評估。

• 不動產估價的內容

其是以不動產為對象,由專業估價人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。

其意義在於:為不動產市場交易提供客觀標準;不動產資產的價值化更有利於優化資源配置;公平賦稅等。

根據估價目的、遵循估價原則,按照估價程式,選用適宜的估價方法,併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上,對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

需把握兩點:

(1)不動產估價是科學與藝術的有機結合;

(2)不動產估價是把客觀存在的不動產價格揭示、顯現出來。

• 不動產估價的意義

為不動產市場交易服務

由於不動產產品自身的特點,如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等,使得不動產市場有不同於一般市場的特征。

有利於提高不動產經濟運行效率

不動產經濟運行的過程,是不動產經濟資源(如土地、建材、技術、資金、勞動力)要素配置的過程。

確立公平的收益分配製度的基礎

公平的收益分配製度是經濟運行的基礎和根本保證,對於不動產業來講,也是如此。

在不動產開發經營過程中,其收益分配問題涉及不動產的多元產權主體、多元投資主體。

有利於稅負公平

由於不動產的地域性或異質性特征,不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異,如果公按不動產的面積徵稅,則會造成嚴重的稅負不公平;若根據該物業的收益價格來徵稅,則相對公平。據此,從一個城市來看,總體而論市中心的不動產價格相對昂貴,賦稅就重;而越遠離市中心,不動產價格相對越低,則賦稅越輕。

不動產估價是對不動產的客觀合理價格或價值的估算和判定,客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格,它能為當事人或社會一般人所信服和接受,為當事人提供公平可信的價格參考依據。

但是它並不取代當事人的民事權利。不動產定價往往是當事人的行為,不動產的最終成交價格是由當事人自己決定的。

當事人出於某種目的可以使其成交價格高於或低於正常價格,即當事人可以將其成交價格定為低於或高於評估價格。

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